Il Facility Management e l’utilizzo dei dati BIM

Qualsiasi edificio o costruzione per mantenere nel tempo il livello di efficienza adeguato alle funzioni a cui è destinato ha necessità di essere gestito e mantenuto secondo processi di Facility management accurati e definiti possibilmente già nella fase di progettazione.

Nel tempo, soprattutto al di fuori dei nostri confini, ci si è resi conto di quanto fosse importante per la gestione dell’edificio, prevedere, già in fase di progettazione piani di manutenzione dell’opera in grado di assicurare livelli di efficienza adeguati a prevenire guasti che possono causare interruzione del servizio.

Sono sempre stato sorpreso dal fatto che quando si acquista un’auto assieme alla vettura ci viene consegnato un libretto di istruzioni che prevede un piano di manutenzione programmato (i famosi tagliandi) da seguire attentamente pena la scadenza della garanzia dell’auto.

Quando acquistiamo o prendiamo in locazione un edificio, un appartamento o un ufficio, non sappiamo quasi mai nulla delle condizioni in cui è stato costruito e di quelle in cui si trova al momento della transazione.

Chiunque acquisti un edificio o una porzione di esso, è fortemente interessato a conoscere chi l’ha progettato, come è stato costruito, quali sono i componenti e gli impianti impiegati, come sono stati installati, il livello di anti sismicità ecc. tali informazioni possono incidere fortemente sul il valore stesso del bene.

Generalmente queste informazioni non sono disponibili o accessibili e quindi necessariamente compriamo tutto a scatola chiusa.

L’unico adempimento previsto dal legislatore è l’obbligo per il venditore di consegnare all’acquirente un certificato che indica sommariamente le prestazioni energetiche dell’edificio.

Un po’ pochi dati no?

Il legislatore non prevede che il bene probabilmente più importante che acquistiamo nell’arco della nostra vita debba essere documentato, completo dei certificati abilitativi, descritto nelle sue componenti essenziali, esattamente come avviene quando acquistiamo un’auto.

L’introduzione della tecnologia BIM (Building Information Modeling), se opportunamente strutturata e predisposta, può portare, anche nella fase di gestione dell’opera, numerosi benefici, ne elenchiamo solamente alcuni:

• conoscenza approfondita dell’edificio, e quindi monitoraggio delle variabili da tenere sotto controllo
• possibilità di valutare eventuali variazioni d’uso più adeguatamente
• controllo completo del progetto e della fase di realizzazione, con abbattimento dei costi, delle varianti in corso d’opera, errori e tempi di costruzioni
• informazioni di base utili per poter progettare interventi di miglioramento, ristrutturazione e adeguamento conservativo
• possibilità di interventi più razionali sull’edificio esistente utili per nuovi progetti e nuovi adeguamenti.

Quest’ultimo punto fa chiaramente comprendere che nella gestione dei processi BIM il Facility Manager è uno dei soggetti più importanti, forse il più importante, che necessariamente deve essere coinvolto fin dalle prime fasi di pianificazione e progettazione dell’intervento.

La distribuzione e la condivisione delle informazioni necessarie al Facility management è altrettanto fondamentale per ottenere i risultati di efficienza pianificati; i software di modellazione BIM generalmente sono strumenti molto sofisticati, costosi e complessi pensati prevalentemente per i progettisti che mal si adattano alle attività che deve svolgere il Facility manager.

L’accesso alle informazioni deve quindi essere garantito da strumenti più flessibili e orientati più alla gestione che alla progettazione.

Nel caso le informazioni provengono da un modello BIM è necessario provvedere ad importare i dati del modello BIM nel CDE (Common Data Environment) aggiungendo all’interno del CDE informazioni aggiuntive come ad esempio garanzie, piani di manutenzione preventiva o predittiva, permessi, certificati di conformità, schede tecniche, ecc…

Il Cloud assolve perfettamente a questo scopo poiché consente di accedere alle informazioni da qualsiasi luogo in qualsiasi momento rendendo le informazioni disponibili anche agli operatori direttamente sul campo.

Le attività di Facility management in questo modo possono essere monitorate e tracciate in tempo reale.

Infine i big data raccolti durante tutto il ciclo di vita dell’opera consentono al Facility manager e ai suoi collaboratori di valorizzare le risorse disponibili, riducendo al contempo i rischi di rilavorazioni e gli inevitabili ritardi di esecuzione.

L’uso del CDE diventa strategico ad esempio anche nella gestione e monitoraggio dell’uso degli spazi e dell’efficienza energetica dell’opera.

Soluzioni come NEXT.FM o Building in Cloud, consentono, attraverso un qualsiasi device (desktop, tablet o smartphone) e un comune browser Web di accedere liberamente, a condizione che si disponga di una connessione ad Internet, alle informazioni dell’edificio e ad offrire strumenti di collaborazione agli operatori coinvolti nella gestione della manutenzione.

Avete casi di successo di implementazione BIM nei processi di Facility management da segnalare e che vorreste portare a conoscenza di quanti operano nel settore?
Se si segnalatemeli commentando questo post, i più interessanti verranno pubblicati.